エクシオの大卒Exective編に参加するには６００万円以上の年収が必要だ。
年収アップの手っとり早い方法としてはまず不動産投資が挙げられる。
不動産投資とはマンションやアパートを購入し、それを貸し出し賃料を得ることを目的としており、
お金を銀行に預けるよりもたかい利回りが最大の魅力である。
マンションは安い物件の１室であれば数百万円から購入可能であり会社員でもがんばって貯金すれば参入可能だ。
たとえば３００万円の物件を月４万５千円の家賃で貸し出すことで、年収を５４万円かさ上げすることができる。
本業の年収が５５０万円程度あればこの年収かさ上げによりトータルの年収を６００万円に持っていくことができる。
ただし、不動産投資もそんなに簡単ではない。様々なリスクやコストがかかりすぎるため、
楽してもうけられる代物ではないのだ。
不動産投資の問題点を列挙すると
【空室のリスク】
マンションオーナーとして部屋を貸していて思うのは借り主はすぐに部屋を出ていくということ。
借り主の入れ替わりは想像以上に激しい。入居者付きのオーナーチェンジ物件であっても１年後には継続して入居している保証はどこにも無い。
賃貸マンションを外側から見てみると常に人が住んでいるように見えるのだが中の住人はめまぐるしく入れ替わっていると考えて良い。
借り主が平均して何年住んでいるかの情報がほしいところだが、これは誰も教えてくれない。不動産屋に聞いても
「この物件なら大丈夫ですよ」としか言わない。
そんな情報出そうものなら投資家がびびって逃げてしまうからだ。
一度、空室になるとそのダメージは計り知れない。
様々なコストが一気にのしかかってきて経営は苦しくなる。
物件を複数持っていればリスクヘッジもできるのだろうが一部屋しか持っていないと目も当てられない惨状を呈する。
まず、空室になると次の入居者を募集しないといけない。
そして部屋を貸りようとしている人に入居したいと思わせるためには物件を状態を新築同様にリフォームする必要がある。
このリフォーム費用がバカにならないぐらい高くつく。
一応前の入居者からは敷金をうけとっているが、敷金程度の金額ではおさまらない。
壁紙やら洗面台やらなんやらかんやら交換すると瞬く間に数十万円の出費になる。
一度空室になったときのリフォームのコストを低減させる策がないと空室になる度に数十万円出費となり
月々の家賃をくいつぶしてしまうのは間違いない。そこを考えずに物件を購入するのはやめた方が良い。
【空室が発生した場合、入居者募集にもコストがかかる】
空室になった場合、リフォームが終わったら今度は入居者を募集しないといけない。
募集は不動産会社を通じて行うのだが募集も無料でやってくれる訳ではなく広告料を不動産会社に支払う必要がある。
広告料の相場は地域によって差がありよくわからないのが実状だ。
物件の供給量が多すぎると広告料金を高額に積まないとなかなかきまらないようである。
僕の場合、札幌の物件になかなか入居者が入らなかったときにどんどん広告料を積み上げてゆき、最終的には賃料の４ヶ月にまで膨らんだことがあった。
入居者を入れないとどうにもならないビジネスとはいえ、
広告料に多額のお金をつぎ込むことになると利益もたちまちふっとんでしまうのだ。
【家賃は必ず下がるが固定資産税はそれほど下がらない】
入居者が入れ替わると必ず家賃は下がると考えて良い。
築年数に応じた相場があり、たとえば５年間入居していた人が退去した場合、新たに入居者を募集する場合は５年前と同じ家賃では誰も入居してくれず、
５年経過した分家賃を割り引く必要がある。僕の場合５年程度すんでいた人が抜けた後に家賃が４万６千円から３万５千円まで極端に下落した経験がある。
本音ではここまで下げたくなかったのだが、入居者が決まらず家賃の値下げを繰り返していくうちに気がつくと
一万円以上の値下げをする羽目になってしまったのだ。
家賃は空室が発生する度に大幅に下落してゆくのだが、物件の路線価より算出される固定資産税の方はぜんぜん値下がりしない。
数年間不動産投資をしていたが、固定資産の金額は毎年同じであった。(実は変化があったのかもしれないが誤差のレベルだ)
とまあいろいろと個人的な経験をベースに不動産投資の問題点を書き連ねてきてしまった。
これでは勧めているのか、止めているのかよくわからない。
一ついえるのは表面的な利回りにつられて不動産投資を始めると間違いなくやけどをするということだ。
そりゃ表面利回りは10%を越える物件がざらだけど、修繕費用や広告費、税金をトータルに予測できないと実際の利益なんてわからないのだ。
よくわからないけれどとりあえず不動産投資に手を出したいのであれば相当物件価格を買いたたかないと利益は出ないと考えて良い。
表面利回り50%ぐらいないと成功しないのではないかと考えている。