年収をアップさせるために不動産投資という手法を紹介したがその続き。
僕の場合、不動産投資は失敗であったが、どうすればもっとうまくいったかを考えてみた。
■表面利回りに踊らされない
表面利回りは15%越えの物件はざらにあるが、その程度の利回りではリスクが高いと思う。修繕費用や入居者不在の期間を考慮すると表面利回りは最低30%はほしい。表面利回り30%の物件など普通は売っていないのでどうしても早く売りたいオーナーを見つけだして買いたたくしかないだろう。
■修繕費用や広告費の見積もりを正確に行うこと
一度入居者が退去すると部屋の修繕費用と次の入居者を募集する広告費がかかる。このあたりのコストがどれぐらいかかるのかを正確に予測できない状態で投資するのは危険である。
■遠隔地の物件を購入しない
僕は札幌の物件を安いという理由で購入した。僕は関西にすんでいるので物件までは遠く、はっきりいって地元の不動産会社におんぶにだっこの状態であった。地元にすんでいれば物件の修繕について地元の工務店に相談したりしてより安くする工夫もできたのだろうが、遠隔地なので不動産会社のいいなりになるしかなかった。なんせ自分で直接物件を確認できないので後から考えると不動産会社のいいなりであった。
修繕費用を安くするのであれば自分が見て回れる範囲に物件が無いといけない。
■入居者付き物件の場合、入居者が退去した場合の家賃はどれぐらいになるのかを計算すること
入居者付きの物件の場合、購入した月から家賃収入があるので人気が高いと思われる。しかし、退去した場合に次の入居者が同じ家賃で入居してくれるとは限らない。物件の逐年数に応じて家賃は下がり続けるので入居者の入れ替わりごとに家賃は下がるものと考えておいた方が良い。
そこで購入時の入居者が退去した場合、家賃がどの程度下がるのかをあらかじめ予測しておくことが重要になる。あらたな入居者の家賃の想定値による利回り計算もしておかないと利回り計算は甘く見積もられ、投資失敗の原因となる。
■何年で入居者が退去するのか予測を立てる
不動産のオーナーとしては同じ入居者に何年もすんでもらうのが理想だが、実際は入居者は早いサイクルででていってしまうものと考えた方が良い。実践を積まないとわかりにくいだろうが、一人の入居者が何年ぐらい住んでくれるのかを予測できないと投資は失敗する可能性が高くなると思う。
とまあいろいろ書いてみた。
修繕費用とか入居年数などの数字は不動産投資をやってみないことにはわからないものなので、ずぶの素人がいきなり正確に予測するのは困難だと思う。なにも情報が無い状態で数百万のお金を投資するのはなかなかリスキーであり相当バカでないとできないと思う。そして虎の子の３００万円を投資用マンションにつっこんだ僕はわれながらバカな事をしたもんだと思う。
事前の情報収集が大事ということだけは間違いない。利回りに踊らされて物件を購入する前に、まずは不動産についての情報をしつこく入手することが肝要なのだ。
このブログ記事が少しでも読者のみなさんの収入アップにつながれば幸いである。